Gentrifikering: Hvorfor er det et problem?

Gentrifikering er processen med mere velhavende mennesker og virksomheder, der flytter ind i historisk mindre velhavende kvarterer. Mens nogle fagfolk i byplanlægning siger, at virkningerne af gentrifikation er rent fordelagtige, andre hævder, at det ofte resulterer i skadelige sociale konsekvenser, såsom race fordrivelse og tab af kulturel diversitet.

Nøgleudtag: Hvad er gentrifikation?

  • Gentrifikering er et udtryk, der bruges til at beskrive ankomsten af ​​mere velhavende beboere i en ældre by kvarter med en relateret stigning i husleje og ejendomsværdier og ændringer i kvarterets karakter og kultur.
  • Gentrifikationsprocessen får ofte skylden for, at velhavende velhavende fortrænger fattige beboere.
  • Gentrifikering har været kilden til smertefuld konflikt langs racemæssige og økonomiske linjer i mange amerikanske byer.

Definition, årsager og problemer

Mens der ikke er nogen almindeligt aftalt definition af udtrykket, anses gentrifikering generelt for at være den proces, hvorved traditionelt forvandles kvarterer med lavere indkomst - på godt og ondt - af en tilstrømning af højere indkomstbeboere og mere rentable virksomheder.

buy instagram followers

De fleste lærde peger på to sammenhængende socioøkonomiske årsager til gentrifikation. Den første af disse, udbud og efterspørgsel, består af demografisk og økonomiske faktorer, der tiltrækker højere indkomstbeboere til at flytte til kvarterer med lavere indkomst. Den anden årsag, den offentlige orden, beskriver regler og programmer designet af bypolitikere til at tilskynde gentrificering som et middel til at opnå ”byfornyelsesinitiativer”.

Udbud og efterspørgsel

Teorien om gentrifikation på udbudssiden er baseret på den forudsætning, at forskellige faktorer som kriminalitet, fattigdom og generel mangel på vedligeholdelse vil drive prisen på byboliger ned til det punkt, hvor velhavende udenforstående finder det fordelagtigt at købe det og renovere det eller konvertere det til højere værdi anvendelser. En overflod af billige boliger kombineret med bekvem adgang til job og tjenester i den centrale by gør i stigende grad kvarterer i byen mere ønskeligt end forstæderne til mennesker, der er mere økonomisk i stand til at konvertere byboliger til billigere lejeboliger eller enfamilie hjem.

Demografi har vist, at unge, velhavende, barnløse mennesker i stigende grad trækkes til gentrifiserende bykvarterer. Samfundsvidenskabere har to teorier for dette kulturelle skift. På jagt efter mere fritid finder unge, velhavende arbejdere i stigende grad lokalisering i centrale byer i nærheden af ​​deres job. De blå produktionsjobs, der forlod de centrale byer i 1960'erne, er blevet erstattet af job i finansielle og højteknologiske servicecentre. Da disse typisk er højtlønnede job med hvide krave, ligger kvarterer tættere på byen tiltrække velhavende mennesker på udkig efter kortere pendler og lavere boligpriser i aldring kvarterer.

For det andet drives gentrifikering af et skift i kulturelle holdninger og præferencer. Socialforskere antyder, at den voksende efterspørgsel efter centrale byboliger delvis er et resultat af en stigning i anti-forstæder holdninger. Mange velhavende foretrækker nu den ægte "charme" og "karakter" af ældre hjem og nyder at bruge deres fritid - og penge - på at genoprette dem.

Efterhånden som ældre hjem gendannes, forbedres kvarterets overordnede karakter, og flere detailvirksomheder åbner for at betjene det voksende antal nye beboere.

Regeringspolitiske faktorer

Demografi og faktorer på boligmarkedet alene er sjældent nok til at udløse og opretholde udbredt gentrifikation. Lokale myndighedspolitikker, der giver velhavende incitamenter til at købe og forbedre ældre hjem i kvarterer med lavere indkomst, er lige så vigtige. For eksempel tilskynder politikker, der tilbyder skattefradrag til historisk bevarelse, eller miljøforbedringer gentrifikering. Tilsvarende gør føderale programmer, der har til formål at sænke prioritetslånssatser i traditionelt "underbetjente områder", at købe hjem i gentrifying kvarterer mere attraktive. Endelig er føderale rehabiliteringsprogrammer for offentlige boliger, der tilskynder til udskiftning af offentlige boligprojekter med mindre tætte, flere indkomstdiverse enfamilieboliger har tilskyndet gentrificering i kvartererne, når de blev ødelagt af en forværret offentlighed boliger.

Mens mange aspekter af gentrifikering er positive, har processen forårsaget race- og økonomisk konflikt i mange amerikanske byer. Resultaterne af gentrifikation gavner ofte de indkommende boligkøbere uforholdsmæssigt og efterlader de oprindelige beboere økonomisk og kulturelt forældet.

Racial Displacement: De-Facto Segregation

Begyndelsen i London i begyndelsen af ​​1960'erne blev udtrykket gentrifikation brugt til at beskrive tilstrømningen af ​​en ny "gentry" af velhavende mennesker til kvarterer med lav indkomst. I 2001 definerede for eksempel en rapport fra Brookings Institute gentrifikation som “... den proces, hvor højere indkomst husstande fortrænger lavindkomstbeboere i et kvarter og ændrer den væsentlige karakter af dette kvarter."

Endnu for nylig anvendes udtrykket negativt til at beskrive eksempler på "byfornyelse", hvor velhavende - som regel hvide - nye beboere belønnes for at "forbedre" en gammel forværring kvarter på bekostning af lavere indkomstbeboere - typisk folk med farve - der drives ud af skyhøje leje og de skiftende økonomiske og sociale egenskaber ved kvarter.

To former for racemæssig forskydning i boliger observeres oftest. Direkte fordrivelse sker, når virkningen af ​​gentrifikation efterlader nuværende beboere ude af stand til det betale stigende boligomkostninger, eller når beboere drives ud af regeringens handlinger som tvangssalg ved fremtrædende domæne at give plads til ny udvikling af højere værdi. Nogle eksisterende boliger kan også blive ubeboelige, da ejerne holder op med at vedligeholde dem, mens de venter på det bedste tidspunkt at sælge dem til ombygning.

Indirekte fordrivelse af racemæssig fordrivelse af boliger opstår, når ældre boligenheder, der forlades af beboere med lav indkomst, ikke kan ydes af andre lavindkomstpersoner. Indirekte fordrivelse kan også forekomme på grund af regeringens handlinger, såsom diskriminerende "ekskluderende" lovgivning om zoneinddeling, der forbyder lavindkomstudvikling i boliger.

Residential racial displacement som følge af gentrifikation betragtes ofte som en form for de-facto adskillelse, eller adskillelse af grupper af mennesker forårsaget af omstændigheder snarere end af lov, som f.eks Jim Crow love vedtaget for at opretholde racemæssig adskillelse i det amerikanske syd under post-borgerkrigen Genopbygningstid.

Tab af overkommelige boliger

Manglen på overkommelige boliger, der længe har været et problem i USA, forværres endnu mere af virkningerne af gentrifikation. Ifølge en rapport fra 2018 fra Harvard University Joint Center for Housing Studies, næsten hver tredje amerikanske husstand bruger mere end 30% af deres indkomst på boliger, hvor ca. ti millioner husstande bruger mere end 50% af deres indkomst på boliger omkostninger.

Besøgende, der læser en række ejendomsmæglere, underskriver uden for et nyrenoveret lejlighedskompleks.
Besøgende, der læser en række ejendomsmæglere, underskriver uden for et nyrenoveret lejlighedskompleks.iStock / Getty Images Plus

Som en del af gentrifikationsprocessen forbedres ældre overkommelige enfamilieboliger enten af ​​de indkommende beboere eller erstattes af lejeprojekter med høj leje. Andre aspekter af gentrifikering, såsom regering pålagt minimumspartier og boligstørrelser og lovgivning om zoneinddeling, der forbyder lejligheder, reducerer også puljen af ​​tilgængelige overkommelige boliger.

For byplanlæggere er overkommelige boliger ikke kun vanskelige at skabe, men det er også svært at bevare. Ofte i håb om at tilskynde til gentrifikation tillader lokale regeringer undertiden subsidier og andre incitamenter til overkommelig boligkonstruktion at udløbe. Når de udløber, kan ejerne frit konvertere deres overkommelige boligenheder til dyrere markedspriser. På en positiv note kræver mange byer nu, at udviklere bygger en bestemt procentdel af overkommelige boligenheder sammen med deres markedsrenteenheder.

Tab af kulturel mangfoldighed

Gentrifikationen af ​​det engang stort set spanske område i East Austin, Texas.
Gentrifikationen af ​​det engang stort set spanske område i East Austin, Texas.Larry D. Moore / Wikimedia Commons / Public Domain

Ofte et biprodukt af racistisk fordrivelse, forekommer kulturel fordrivelse gradvist, da mangeårige beboeres afgang ændrer den sociale karakter af det gentrifiserende kvarter. Efterhånden som gamle kvarters vartegn som historisk sorte kirker lukker, mister kvarteret sin historie, og dets resterende mangeårige beboere mister deres følelse af tilhørsforhold og inkludering. Da butikker og tjenester i stigende grad imødekommer nye beboers behov og træk, har de resterende mangeårige beboere ofte lyst til, at de er blevet forvredet på trods af at de stadig bor i nabolaget.

Tab af politisk indflydelse

Da den oprindelige befolkning med lavere indkomst erstattes af beboere med højere og mellemindkomst, kan den politiske magtstruktur i det gentrifiserende kvarter også ændre sig. De nye lokale ledere begynder at ignorere behovene hos de resterende mangeårige beboere. Da de mangeårige beboere fornemmer, at deres politiske indflydelse fordamper, trækker de sig yderligere tilbage fra offentlig deltagelse og bliver mere tilbøjelige til fysisk at forlade kvarteret.

Eksempler

Mens gentrifikering finder sted i byer over hele USA, måske den skarpeste eksempler på, hvordan dens virkninger kan være et ”problem”, kan ses i Washington, D.C. og Californien Bugtområde.

Washington DC.

I årtier henviste mange sorte amerikanere kærligt til Washington, D.C. som "Chocolate City", fordi byens befolkning overvejende var afroamerikaner. Imidlertid viser de amerikanske folketællingsdata, at byens sorte beboere faldt fra 71% af byens befolkningen til kun 48% mellem 1970 og 2015, mens den hvide befolkning steg med 25% i løbet af året samme periode. Mere end 20.000 sorte beboere blev fordrevet fra 2000 til 2013, da Washington gennemgik Amerikas højeste grad af gentrifikation.

Af de sorte beboere, der er tilbage, lever 23% næsten 1 ud af 4 under ejendomsgrænsen i dag. Til sammenligning lever kun 3% af Washingtons hvide beboere i fattigdom - den laveste hvide fattigdomsrate i nationen. I mellemtiden falder boligejerskab og antallet af tilgængelige lejeboliger til mangeårige Washington-beboere fortsat.

California Bay Area

I Bay Area i Californien - byerne San Francisco, Oakland og San Jose - den hurtige udskiftning af gamle blå krave industrier og job med firmaer inden for teknologi, medicinsk og finansiel service har i vid udstrækning fortrængt det eksisterende beboere. Efterhånden som gentrifikationen skred frem, steg boligudgifter og jordværdier. For at maksimere deres overskud byggede udviklere stadig flere enheder på stadig mindre ejendom til det punkt, at Bay Area nu er det næststørste byområde i Amerika efter Los Angeles.

Række af store gamle victorianske fritliggende murstenshuse med gavl.
Række af store gamle victorianske fritliggende murstenshuse med gavl.iStock / Getty Images Plus

På grund af gentrifikering har skyhøjende boligomkostninger i Bay Area ført mange farvede mennesker, ældre og handicappede fra deres hjem. Fra 2010 til 2014 voksede antallet af husstande i området med en årlig indkomst på $ 100.000 eller mere med 17%, mens husstande, der lavede mindre, faldt med 3%.

Et stort flertal af områdets nye velhavende, godt betalte beboere er hvide, mens de, der bliver fordrevet, er farvede, der har mindre indkomst at bruge på boliger. Som et resultat er "overkommelige boliger" næsten ikke-eksisterende i San Francisco-Oakland-området. Den gennemsnitlige leje for en lejlighed med et soveværelse på 750 kvadratmeter i San Francisco er nu næsten $ 3.000 pr. måned, mens medianprisen for et enkeltfamiliehus har toppet $ 1,3 millioner ifølge Zillow.

Bundet direkte til de skyhøje omkostninger ved boliger har en anden konsekvens af Bay Area gentrifikation været en kraftig stigning i antallet af udsættelser i San Francisco. Stigningen steg stadigt siden 2009 og udsættelserne i San Francisco toppede mellem 2014 og 2015, da der blev udstedt mere end 2.000 meddelelser - en stigning på 54,7% i forhold til de foregående fem år.

Kilder

  • Lees, Loretta. "Gentrifikationslæseren." Routledge, 15. april 2010, ISBN-10: 0415548403.
  • Zuk, Miriam. "Gentrifikering, forskydning og rollen for offentlige investeringer." Byplanlægningslitteratur, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
  • Richards, Kathleen. "The Forces Driving Gentrification i Oakland." East Bay Express19. september 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
  • Kennedy, Maureen og Leonard, Paul. "Håndtering af nabolagsændring: En grundlæggende beskrivelse af gentrifikering og politiske valg." Brookings Institute, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
  • Zukin, Sharon. "Døden og livet for autentiske bysteder." Oxford University Press, 13. maj 2011, ISBN-10: 0199794464.
  • Herber, Chris. "Måling af boligoverkommelighed: Vurdering af 30 procent af indkomststandarden." Fælles centre for boligstudier, September 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
  • Rusk, David. “Farvel til Chocolate City,” D.C. Politikcenter20. juli 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.
instagram story viewer