I sin 5-4-beslutning i tilfælde af Kelo v. City of New London, udstedt den 23. juni 2005, udsendte den amerikanske højesteret en vigtig, hvis meget kontroversiel, fortolkning af regeringens magt med "fremtrædende domæne" eller regeringens magt til at overtage jord fra ejendom ejere.
Kraften ved det fremtrædende domæne tildeles myndigheder - føderale, stat og lokal - af Femte ændringsforslag til den amerikanske forfatning under den enkle sætning, "... ej heller må privat ejendom tages til offentlig brug uden blot kompensation." Kort sagt, regeringen kan tage privatejet jord, så længe jorden vil blive brugt af offentligheden og ejeren får en rimelig pris for jorden, hvad ændringsforslaget kalder, "bare kompensation."
Før Kelo v. City of New London, byer udøvede typisk deres magt med det fremtrædende domæne til at erhverve ejendom til faciliteter, der klart er beregnet til brug for offentligheden, som skoler, motorveje eller broer. Mens sådanne fremtrædende domænehandlinger ofte betragtes som usmagelige, accepteres de generelt på grund af deres generelle fordel for offentligheden.
Sagen om Kelo v. City of New London, involverede imidlertid en ny tendens blandt byer til at bruge fremtrædende domæne til at erhverve jord til genudvikling eller revitalisering af deprimerede områder. Grundlæggende er brugen af fremtrædende domæne til økonomiske, snarere end offentlige formål.
Byen New London, Connecticut, udviklede en ombygningsplan, som byfædre håbede ville skabe arbejdspladser og genoplive centrumområder ved at skabe øgede skatteindtægter. Ejendomsejeren Susette Kelo anfægtede selv efter et tilbud om retfærdig erstatning handlingen og hævdede, at byens plan for hendes jord ikke udgjorde "offentlig brug" under femte ændring.
I sin afgørelse til fordel for New London etablerede Højesteret yderligere sin tendens til at fortolke "offentlig brug" som det meget bredere udtryk, "offentligt formål. "Retten fandt endvidere, at brugen af fremtrædende domæne til fremme af økonomisk udvikling konstitutionelt er acceptabel under det femte Ændring.
Selv efter Højesterets afgørelse i Kelo vil langt de fleste fremtrædende domænehandlinger, som de historisk set har, involvere jord, der skal bruges til rent offentlig brug.
Typisk Eminent Domain Process
Mens de nøjagtige detaljer om erhvervelse af ejendom efter fremtrædende domæne varierer fra jurisdiktion til jurisdiktion, fungerer processen generelt sådan:
- Ejendomsejeren får besked pr. Post og besøges snart af en regeringsansat, ofte en "ret-af-vej" -agent, som yderligere vil forklare, hvorfor ejerens ejendom er nødvendig.
- Regeringen udnævner en uafhængig vurderingsmand til at evaluere jorden og komme med en rimelig pris for at betale grunnejeren for hans eller hendes jord - den "retfærdige kompensation."
- Ejendomsejeren og regeringen kan forhandle om at nå frem til en endelig pris, der skal betales ejeren af ejendommen. I nogle tilfælde indkaldes en dommer eller en domstolsnævnte voldgiftsmand for at føre tilsyn med forhandlingen.
- Ejeren får den aftalte pris, og ejerskabet af ejendommen overføres til regeringen.
Siden Kelo-beslutningen
Højesterets afgørelse mod Kelo og hendes naboer indledte et landsdækkende skrig mod misbrug af fremtrædende domæne af lokale regeringer. Siden Kelo-beslutningen har otte statslige højesteretter og 43 statslovgivere handlet for at styrke beskyttelsen af private ejendomsrettigheder. Flere afstemninger foretaget siden Kelo har vist, at et stort flertal af amerikanere støtter bestræbelser på at ændre lovgivningen for bedre at beskytte ejere af huse og små virksomheder. Derudover har borgeraktivister siden Kelo-dommen i juni 2005 besejret 44 projekter, de har mente repræsenterede krænkende anvendelser af fremtrædende domæne udelukkende til fordel for privat udvikling frem for offentligheden interesser.
I dag har New Londons økonomiske genudviklingsprojekt vist sig at være en dystre fiasko. På trods af udgifterne på næsten 80 millioner dollars i skatteydernes penge, er der ikke foretaget nogen ny konstruktion, og Susette Kelo's kvarter er nu et golde felt. I 2009 annoncerede den farmaceutiske industrigigant Pfizer, drivkraften bag den økonomiske udviklingsplan og dets 1.400 lovede job forlod New London for godt, ligesom dets by-leverede incitamentsafgift udløbet.