Forståelse af Fannie Mae og Freddie Mac

Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") og Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") blev chartret af Kongres at skabe et sekundært marked for boliglån. De betragtes som "regeringssponserede virksomheder" (GSE), fordi kongressen godkendte deres oprettelse og etablerede deres offentlige formål.

Sammen er Fannie Mae og Freddie Mac de største kilder til boligfinansiering i USA. Sådan fungerer det:

• Du sikrer et pantelån til køb et hjem.
• Din långiver videresælger sandsynligvis dette prioritetslån til Fannie Mae eller Freddie Mac.
• Fannie Mae og Freddie Mac holder enten disse prioritetslån i deres porteføljer eller pakker lånene til pantesupporterede værdipapirer (MBS), som de derefter sælger til offentligheden.

Teorien er, at ved at levere denne service, tiltrækker Fannie Mae og Freddie Mac investorer som måske ikke ellers investerer midler på realkreditmarkedet. Dette øger teoretisk den pulje af penge, der er tilgængelige for potentielle husejere.
I tredje kvartal af 2007 havde Fannie Mae og Freddie Mac pantelån til en værdi af 4,7 mia. Dollars - omtrent størrelsen på den samlede statslige gæld i den amerikanske statskasse. I juli 2008 blev deres portefølje kaldet a

Selvom Fannie Mae og Freddie Mac var chartret-chartret, er de også private, aktionær-ejede selskaber. De er blevet reguleret af US Department of Housing and Urban Development siden henholdsvis 1968 og 1989.
Fannie Mae er dog mere end 40 år gammel. Præsident Franklin Delano Roosevelt's Ny aftale skabte Fannie Mae i 1938 for at hjælpe med at springe i gang det nationale boligmarked efter den store depression. Og Freddie Mac blev født i 1970.
I 2007 EconoBrowser bemærkede, at der i dag er "ingen eksplicit statsgaranti for deres gæld." I september 2008 beslaglagde den amerikanske regering både Fannie Mae og Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

I 2007 vedtog Parlamentet H.R. 1427, en GSE-regulatorisk reformpakke. Daværende generalsekretær David Walker erklærede i senats vidnesbyrd, at “[A] en enkelt boliger GSE-regulator kunne være mere uafhængige, objektive, effektive og effektive end separate regulerende organer og kunne være mere fremtrædende end begge alene. Vi mener, at der kunne opnås værdifulde synergier, og ekspertise i evaluering af GSE-risikostyring kunne lettere deles inden for et agentur. ”

EN subprime realkreditkrise forekom i USA mellem 2007–2010, delvis som et resultat af en svækket økonomi, men også som en boligboble, der havde skubbet boligpriserne højere og højere sammen. Huse var store, deres prismærker stejle, men pantelån var billige og lette at få, og de fremherskende ejendomsteori var, at det var smart at købe (meget) mere hus, end du havde brug for, fordi det var et solidt investering. Hvis de ville, kunne købere refinansiere eller sælge huset, fordi prisen ville være højere end da det blev købt.

Fannie og Freddies koncentrerede eksponering for amerikanske realkreditlån sammen med deres høje gearing viste sig at være en opskrift på katastrofe. Da det uundgåelige nedbrud i boligpriserne skete, skabte det en tilknyttet stigning i misligholdelse af realkreditlån, og Fannie og Freddie var at holde hundretusinder af boliglån under vand - folk skyldte mere, i nogle tilfælde langt mere, på deres huse end huse var værdi. Denne situation bidrog meget til recessionen i 2008.

I midten af ​​2008 var de to firmaer udvidet til næsten 1,8 billioner dollars i kombinerede aktiver og 3,7 billioner dollars i kombinerede kreditgarantier uden for balancen. I samme periode posterede de imidlertid 14,2 milliarder dollars i tab, og deres samlede kapital udgjorde kun ca. 1 procent af deres eksponering for prioritetsrisici. På trods af bestræbelser i sommeren 2008 på at foreslå de svigtede GSE'er (loven om bolig- og økonomisk genopretning den 30. juli midlertidigt gav den amerikanske statskasse ubegrænset investeringsmyndighed), af Sept. 6. 2008, indeholdt eller garanterede GSE'erne $ 5,2 billioner dollars i boliglånsgæld.

Sept. 6, placerede det føderale agentur for boligfinansiering Fannie Mae og Freddie Mac i konservatorium og tog kontrol med de to firmaer og indgåelse af senior foretrukne aktiekøbskontrakter med hver institution. Den amerikanske skatteyder betalte i sidste ende en bailout på 187 milliarder dollars til de to GSE'er.

En bestemmelse til redningen var, at kvaliteten af ​​boliglån, som Fannie Mae og Freddie Mac støttede frem, skulle forbedres. Undersøgelser fra økonomer Dongshin Kim og Abraham Park rapporteret i 2017 tyder på, at kvaliteten af ​​post-krisen lånene er faktisk højere, især i kravene til graden af ​​gæld til indkomst (DTI) og kredit score (Fico). Samtidig var kravene til lån til værdi (LTV) blevet løsnet siden 2008, hvilket tillader en jævn stigning i antallet af første gangs boligkøberlån.

I 2017 havde Fannie og Freddie tilbagebetalt 266 milliarder dollars til den amerikanske statskasse, hvilket gjorde deres redning til en enorm succes; og boligmarkedet er kommet sig. Kim og Park antyder dog, at fortsat overvågning af prioritetslånets kvalitet ville være forsigtig. Mens FICO og DTI er indikatorer for låntagers evne til at betale deres pant i tide, er LTV en indikation af låntagers villighed til at betale. Når husværdien falder under lånets saldo, er det mindre tilbøjeligt til at folk betaler på deres prioritetslån.

• Boyd, Richard. "At bringe GSE’erne tilbage? Bailouts, U.S. Housing Policy og Moral Case for Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11–36. Print.
• Ducas, John V. Subprime-prioritetsrisiko 2007–2010. Federal Reserve History. 22. november 2013.
• Frame, W. Scott et al. "Redningen af ​​Fannie Mae og Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25–52. Print.
• Kim, Dongshin og Abraham Park. "Hvordan lyd er Fannie Mae og Freddie Mac gendannelse? Er der sårbarheder for historie at gentage?" Graziadio forretningsanmeldelse 20 (2017). Print.
• Agentur / regering sponsorerede virksomheder (GSE) Produktoversigt 200
• Hvad er oprindelsen af ​​Freddie Mac og Fannie Mae?