Sådan beskytter HUD's anti-flipping-regel homebuyers

click fraud protection

I maj 2003 blev den amerikanske afdeling for Boliger og byudvikling (HUD) udstedte en føderal regulering beregnet til at beskytte potentielle boligkøbere mod potentielt rovudlånspraksis forbundet med processen med at "vende" boliglån forsikret af Federal Housing Administration (FHA).

Takket være reglen kan boligkøbere ”føle sig sikre på, at de er beskyttet mod skrupelløs praksis”, sagde daværende HUD-sekretær Mel Martinez. ”Denne sidste regel repræsenterer et stort skridt i vores bestræbelser på at eliminere rovdyrudlånspraksis,” sagde han i en pressemeddelelse.

I det væsentlige er "vende" en type ejendom en investeringsstrategi, hvor en investor køber huse eller ejendom med det eneste formål at videresælge dem for et overskud. Investorens fortjeneste genereres gennem øgede fremtidige salgspriser, der opstår som et resultat af et stigende boligmarked, renoveringer og kapitalforbedringer foretaget af ejendommen eller begge dele. Investorer, der anvender flippestrategien, risikerer økonomiske tab som følge af prisafskrivninger under fald på boligmarkedet.

instagram viewer

Hjem "flipping" bliver en voldelig praksis, når en ejendom videresælges til en stor fortjeneste på en kunstig måde oppustet pris umiddelbart efter at være erhvervet af sælgeren med ringe eller ingen mærkbare forbedringer af ejendom. Ifølge HUD sker rovviltudlånet, når intetanende boligkøbere enten betaler en pris, der er langt højere end dens dagsværdi eller forpligter sig til et realkreditlån til uretmæssigt oppustede renter, lukningsomkostninger eller begge.

Ikke at forveksle med juridisk vende

Udtrykket "vende" i dette tilfælde bør ikke forveksles med den fuldstændig lovlige og etiske praksis med at købe en økonomisk nød eller rundown hjem, der foretager omfattende "svedekapital" -forbedringer for virkelig at hæve dens fair markedsværdi og derefter sælge det for et overskud.

Hvad reglen gør

I henhold til HUD's regulering, FR-4615 Forbud mod vending af ejendom i HUDs enkeltfamilie-pantforsikringsprogrammer, ”har nyligt vendt hjem ikke tilladelse til at kvalificere sig til FHA-realkreditforsikring. Derudover tillader det FHA at kræve, at personer, der forsøger at sælge flippede hjem, skal levere yderligere dokumentation, der beviser, at hjemmets vurderede dagsværdi virkelig var steget væsentligt. Bevis med andre ord, at deres overskud fra salget er berettiget.

Nøglebestemmelser for reglen

Salg af Recordsejer

Kun ejeren af ​​rekorden kan sælge et hjem til en person, der får FHA-realkreditforsikring for lånet; det kan ikke involvere salg eller tildeling af salgskontrakten, en procedure, der ofte observeres, når huskøbmanden er bestemt til at have været et offer for rovdyr.

Tidsbegrænsninger på videresalg

  • Videresalg, der forekommer 90 dage eller mindre efter erhvervelsen, er ikke berettiget til et pant til forsikring af FHA. FHAs analyse afslørede, at blandt de mest uhyggelige eksempler på rovudlån var "flips", der opstod inden for en meget kort tidsperiode, ofte inden for få dage. Således vil de "hurtige flips" blive fjernet.
  • Videresalg, der forekommer mellem 91 og 180 dage, er berettiget, forudsat at långiveren får en yderligere vurdering fra en uafhængig taksator baseret på en fastlagt videresalgsprocenttærskel af FHA; denne tærskel ville være relativt høj for ikke at påvirke den legitime rehabiliteringsindsats negativt, men stadig afskrække samvittighedsfulde sælgere, långivere og takstmenn fra at forsøge at vende egenskaber og svig boligkøberne. Långivere kan også bevise, at den øgede værdi er resultatet af rehabilitering af ejendommen.
  • Videresalg, der forekommer mellem 90 dage og et år, er underlagt et krav om, at långiveren får yderligere dokumentation til støtte for værdien til adressering af omstændigheder eller placeringer, hvor HUD identificerer ejendom, der vender som en problem. Denne myndighed erstatter den højere forventede tærskel, der blev fastlagt for ovennævnte 90 til 180 dage periode og vil blive påberåbt, når FHA bestemmer, at der kan forekomme betydelig misbrug i en bestemt lokalitet.

Undtagelser fra Anti-Flipping-reglen

FHA tillader undtagelser fra ejendommen, hvorved der begrænses begrænsninger for:

  • ejendomme erhvervet af en arbejdsgiver eller et flytningsbureau i forbindelse med en arbejdstagers flytning;
  • videresalg af afskærmede, bankejet ejendom af HUD under dens fast ejendom (REO) program;
  • salg af ejendom af andre amerikanske statslige agenturer;
  • salg af ejendomme af almennyttige organisationer, der er godkendt af HUD til at købe enfamiliejendomme til en rabat med videresalgsbegrænsninger;
  • salg af ejendomme, der erhverves af sælgeren ved arv;
  • salg af ejendomme af statslige og føderalt chartrede finansielle institutioner og statsstøttede virksomheder;
  • salg af ejendomme af lokale og statslige myndigheder; og
  • salg af ejendomme inden for Præsidentielt erklærede større katastrofeområder (PDMDA), kun ved udstedelse af en meddelelse om en undtagelse fra HUD.

Ovenstående begrænsninger gælder ikke for bygherrer, der sælger et nybygget hus eller bygger et hus til en låntager, der planlægger at bruge FHA-forsikret finansiering.

instagram story viewer